与陡然升高的气温正相反，北京楼市的热度已然大幅回落。

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今年以来北京二手房市场经历过山车行情，经历2-3月份的“小阳春”之后，4、5月的成交数据转而下跌。

据克而瑞统计住建委的数据，5月北京二手房网签成交量为12982套，比今年3月22305套的高点成交量减少了9300多套，减少套数几乎等于近年楼市最冷时期的月成交量。相较于4月环比37.3%的跌幅，5月降幅有所收窄，但同比去年上升52.1%。

与此同时，北京二手房的挂牌量也在增加。去年11月市场已经超过10万套，今年5月二手挂牌量超过11万套，截至6月9日，贝壳官网显示最新挂牌数已超过12万套。

海淀北部一位中介人士对界面新闻表示，其负责的几个小区今年以来挂出了很多房源，有些业主是想买新房，有些是此前用于出租的，但受附近科技企业新招员工越来越少以及企业逐渐腾退包租，租金收益不稳定，使得一些业主的出手意向更强烈了。

“眼睁睁看着关注的朝青板块小区降价、涨价再降价，比如首开熙悦尚郡等小区，挂牌价多次十万元级别的下降，中介也表示能谈到更低，偶尔觉得最近是可以入手的时机，可又有很多消息说可能还会降。”在北京寻求购买二手房已一年有余的购房者对界面新闻表示。

这种买卖双方心态的博弈，成了北京二手房市场遇冷之下的普遍现象。

根据麦田房产数据显示，5月挂牌量和上月相比增加3.7%。成交放缓，挂牌量增加，市场去化进一步承压，二手议价挂牌量均价下调0.1%，并且议价空间和上月相比扩大0.37个百分点。

虽然当下属于买方市场，但实际上从挂牌房源的结构来看，房龄超过20年的老房子占到一半左右，供应的结构性矛盾依然存在，购房者选到合适房子的难度依然不小。

二手房交易不畅，导致许多改善性购房者“卖一买一”的计划难以实现，新房市场亦受拖累。

据克尔瑞数据统计，5月北京新房（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）成交4910套，环比下跌19.8%。

一位市场人士对界面新闻表示，往往在3、4月学区房腾挪结束后，5月会出现正常淡季，新房成交相对于二手房的大规模下滑反而还算稳定，虽然比不上2019年，但也比前两年明显增长。

时间线拉长来看，2023年1-5月北京新房共成交22782套，同比上涨46.6%。克尔瑞指出，今年北京的新房市场还是明显好于去年同期，2023年北京表现出强势的市场复苏态势，但5月的成交数据已经说明前期积累的需求释放接近尾声，市场下行压力加大。

与此同时，新房在供应端也保持在低位，1-5月北京新建商品住宅供应14060套，同比下跌34.4%，其中5月仅有1250套房源取得预售资格。

具体来看，5月3个刚需新盘入市表现亮眼，5月18日石景山越秀天玥开盘官宣卖了18亿，5月19日、20日开盘的顺义北京城建星誉BEIJING、亦庄丰禾嘉会均官宣首批房源售罄，相关数据还未体现在真实网签上。

北京楼市市场仍存在明显分化。以上述为代表的刚需类项目，在网签总金额上与豪宅项目相差甚远。

从1-5月份新房网签榜单来看，目前居于前列的还是去年底及今年一季度开盘就几乎售罄的豪宅项目，中信城四期（中海都阙台）、北京城建天坛府、信达东外39号等。

其中，中信城四期1-5月销售额97.69亿元，已经逼近百亿。项目位于两年未有新盘供应的北京西城区，一经入市就十分火热，关于该项目收茶水费才能购买到的谣言四起，北京中海方面已经多次辟谣。

中指研究院分析指出，改善客群仍是北京市场主力，由于近期二手房市场成交乏力，导致新房置换动能减弱，仅区位优势明显、配套完善的改善项目去化相对较好。刚需盘分化也很明显，昌平、房山、顺义核心片区项目去化相对较好。

另外，北京楼市成交继续向头部集中，靠前梯队企业规模增速领先。

据克而瑞统计，2023年1-5月北京TOP30房企权益销售额共计1349.46亿元。中海权益销售金额超过两百亿断层领先，其前5个月业绩超10亿的项目已有7个。

在全口径金额排行榜中，中海287.73亿元位列第一，北京城建以211.48亿元位列第二，华润、首开、金茂业绩也超过百亿，而20名以后的房企销售规模仅在20亿元-30亿元级别。

在市场分化之下，即使在热门城市北京，房企也更关注优质、回报率高的地块。

6月1日时，北京出让了4宗地块，其中最受关注的顺义地块吸引了40多家房企参拍，既有中海、华润等北京楼市头部要补仓，也有一些来自外地较为陌生的中小房企。

而6月即将入市的海淀地块、亦庄地块，无论是地理位置还是建成项目后“倒挂”属性将促成热销，都很具吸引力，或将再次造就与当下楼市成交相悖的高热。